５０年ローンについて(住宅ローンのお話)
最近続々と50年ローンのサービスとスタートする銀行が増えてきたように感じます。
50年ローンですが、個人的には結構オススメです。
一見すると総支払額が増えるし50年もローンに縛られるの？という感じもしますが、リテラシー高めの高属性な方は意外と50年ローンについて聞いてきます。
属性というのは業界用語なのですが、収入とかお勤め先であったりなど融資を受けやすいか受けにくいかみたいな指針です。
まず住宅ローンには、基本的に団体信用生命保険の加入が必須となります。(フラットは任意)
健康状態が良くないと加入できなくて融資を断られるケースもあります。
団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンを借りる際に加入する生命保険のことです。
住宅ローンの返済中に契約者（借主）が死亡または高度障害になった場合、残りのローンが保険金で支払われるため、遺族にローン返済の負担がかからなくなります。
つまり50年の間に自分に何かあっても衣食住の「住」に関しては家族に残してあげられます。
そしてローンの支払いを50年に延ばすと月々の支払額が抑えられます。(借入金額も伸ばせる)
月々の支払い額が抑えられると、残りの余剰資金を投資に回せます。
仮に35年ローンと50年ローンで月々の支払いが2万円変わるとすれば、浮いた月々2万円を50年間投資信託に回すとかなりの貯金がたまるでしょう。
50年間の団信、月々の支払いを少なくした分の余剰を投資に回せる、不動産の価格変動によっては売却も視野に入れられるなどメリットは意外と多くあります。
50年ローンは若い人しか組めないので人を選びますが、決してお金がない人用の救済措置的な要素だけではないということです。
不動産コラム1～「再建築不可」の不動産～
こんばんは！
不動産の売買営業として日々の業務をこなしていくと様々な訳あり物件と出会います。
今回は「再建築不可」と言われている物件について説明したいと思います。
「再建築不可」の不動産とは、現在の建物が取り壊された場合、新しく建物を建てることができない不動産のことを指します。
1. 再建築不可になる理由
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接道義務を満たしていない
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既存不適格の建物
- 建築当時の法律では問題なく建築されたものの、後に法律や条例が改正されて基準に適合しなくなった場合も、再建築ができないケースがあります。
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都市計画や用途地域の制限
- 特定の用途地域や都市計画によって、再建築が制限されることがあります。
私が日々の業務の中で一番目にするのは1の接道義務を満たしていない物件です。
今回は接道義務を満たしていないため「再建築不可」となっている物件についてお話します。
接道義務とは？
繰り返しになりますが建築基準法第43条では建物を建築する敷地は幅員4メートル以上の道路に、敷地が2メートル以上接していないと接道義務違反となります。
そしてこの「道路」とは、建築基準法で認められた「建築基準法上の道路」でなければなりません。
建築基準法上の道路とは？
- 法42条1項道路
- 公道や私道で、幅員が4m以上ある正式な道路。
- 法42条2項道路（みなし道路）
- 幅員が4m未満だが、都市計画区域が指定された際にすでに存在していた道路。敷地側をセットバックして幅員4mにする必要があります。
- 位置指定道路
- 行き止まりの私道などで、特別に行政から「位置指定」を受けたもの。
これらの道路に２メートル以上接していない道路は「再建築不可」となります。
「再建築不可」であることのデメリット
- 融資が難しい
- 銀行は通常、接道義務を満たさない土地を担保として認めず、住宅ローンが下りないことが多いです。
- 資産価値が低い
- 利用が限定されるため、一般的な土地に比べて売却価格が低くなります。
セットバックをすることによって建築可能になる物件は特に問題にはなりません。
ですがそれ以外の再建築不可の物件は単体では資産価値が低く、相場よりかなり安価で取引されます。
価値が低い物件としてみなされているので銀行からの融資も期待できません。
では、こういった物件をどうすればよいのかということですが一番有効なのは隣地所有者との交渉です。
おおまかに分けて4つの方法が考えられます。
- 隣地の一部を購入もしくは交換をし接道を2ｍ以上にする
- この場合、通常土地の購入価格は高額になる場合が多いが接道義務が満たされて土地の利用価値が向上すれば資産価値が倍増する場合があります。
- 隣地すべてを購入する
- 隣地すべてを買い取り接道義務を満たすということです。
- 隣地に土地を売却する
- 隣地所有者に土地を買い取ってもらうということです。この場合接道義務を果たしていない土地であっても隣地所有者からみれば自分の土地が大きくなる土地であるため非常に価値がある土地となります。
- 隣地とともに第三者へ売却する
- 隣地とまとめて一筆の土地となれば接道義務も果たし資産価値は倍増します。
よくある接道義務違反の物件に対しては上記のような解決方法を提案します。
これが無理そうであれば、「再建築不可」であっても買い取ってくれるような業者をみつけ安価で売るしかないかと思います。
もしこれから不動産の購入を考えている方がいれば、再建築が可能か否かという点は重要なポイントとなるので気を付けましょう。
理想の睡眠時間とは
今週のお題「睡眠」
ということで、初めて今週のお題というものに参加してみようかなぁと思います！
ブログ名でもお分かりになるかと思いますが、私は今不動産関係の仕事をしています。
基本的には9時に出勤し19時に退勤(休憩時間2時間)という勤務時間です(建前上...笑)
通勤時間は車で20分くらいなので、多少時間の余裕がある生活だと思っておりますが、睡眠時間については少しこだわりがあり最低でも７時間確保するように心がけております。
7時間でも正直少し足りないなと思うくらいなのですが、以前はもっと過酷な生活をしておりました。
前職は路線バスの運転手をしておりまして、路線バスの運転手というと世間的にどういうイメージをもたれているかわかりませんが実態は睡眠時間を削って会社の歯車として黙々とバスを運転し続けるだけの毎日でした。
もちろん向上心を持ち、日々意欲的に業務をこなしている運転手もたくさんいるとは思うのですが私にとってはひたすら退屈な毎日でして、死んだような日々でした...。
バス会社の勤務はシフト制でして、毎日勤務時間が変わってきます。
例えば朝５時からスタートし14時に終わる日あれば、15時からスタートして翌０時過ぎに終わる日もあります。
また、朝５時から朝９時まで勤務して空き時間(勤務時間外扱い)があり、16時から再開し20時まで働くという日もあります(これが一番嫌でした)
ちなみに法律では、８時間(今の法律では９時間)インターバルを空ければ翌日勤務させてもOKということで22時に退勤して翌日は6時からスタートするという異常なシフトも存在します。
そうなってくると現実問題いったい何時間寝れるの！？っていう感じです笑
４時間５時間睡眠は当たり前という日々の中で、７時間はかなり贅沢な睡眠時間のように当時は感じておりました。
ですので、今は最低でも７時間取るようにしています。
睡眠がしっかりとれているとやはり日中のパフォーマンスにも影響してくると実感する日々です。
バス運転手時代のことはまた別の機会にも書こうと思います。
ChatGPTに睡眠時間というお題で絵を描いてもらいました。
明日は重要な契約が控えているので今日はぐっすり寝て重説がんばります！
おやすみなさい！！
散歩のススメ
こんばんは。
今日は仕事が休みでした。子供たちは朝から幼稚園へ行き、妻は仕事へ行き、私は何をするのかというと散歩に行きました(笑)
散歩と言っても近所ではございません。
相模原市緑区根小屋という地区にある城山公園に行き自然を感じてきました。
考え事をするときに、私の場合は何か別の事をしながらの方が良いアイディアが浮かんだりするのですが(例えば入浴中や移動中など)、歩きながら考え事をするのも良いのではと思い散歩コースをひたすら黙々と歩いてきました。
結論からいうとそんなに考え事はまとまらなかったのですが(笑)
こんな感じの遊歩道で、車の音は聞こえないし鳥のさえずりや風の音しか聞こえないのでかなりリフレッシュは出来ました。
途中、山道を進む山頂への脇道もあったので少し行ってみましたがなんだか怖くなってしまったので引き返しました。
なかなかの難所では!?(笑)
今度は山頂まで頑張ってみます！
行政書士への道1
おはようございます。
前回、行政書士の資格を取ろうと思っているとブログにて書きましたが、テキストを購入いたしました。
私の勉強スタイルとしては宅建やFPの時にはひたすらテキストを読み漁り、それに対応する基本問題集を何度もやり、仕上げで過去問を１０年分ほどやるといった感じでした。動画視聴などはあまりせずあくまでひたすら「本」ベースで進めるという古典的なやり方です。
今回もまずはそれでやろうと思っています。
気持ちとしては、今年絶対受かりたいなどということもなく、つらくなったら辞めようくらいの気持ちでスタートしながらも基本的には毎日取り組む。習慣づいたら気持ちも乗ってくるのでスパートをかけるというスタイルです。
これくらい軽い気持ちのほうがなんだかんだ継続できますし成果が出るとおもっています。
一応これは「行政書士への道」としてシリーズみたいな感じでブログには書いていこうかと思っています。
あとはですね、FPとしての活動もしたいなと考えており相続税や住宅ローンなんかのコラム的なものや雑学的なものも書いていきたいと思ってます。
youtubeで動画を使ってそういった情報発信をされている方もたくさんおりますが、とりあえず今のところ私としては文章を書くスキルも身に着けたいのであくまでこちらをベースでと考えております。
今回はこんなところで！
本年もよろしくお願いいたします。
皆様、あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願いいたします。
いきなりですが、今年は難関資格に挑戦しようかと思いまして。
今は国家資格としては、宅地建物取引士と２級ファイナンシャルプランニング技能士を取得しているのですが難易度的には行政書士に挑戦しようかと思っています。
なぜ行政書士なのかといいますと、将来的に独立開業を目指している中で私のやりたい業務内容には必要不可欠だからなのですが、行政書士って要は許認可関連の資格なので行政書士ができることって多岐にわたる割になかなか稼ぎにくい資格と言われています。
とはいえ、まずは資格を取得しないと土台にも上がれないのでまずは資格取得してから細かいことはいろいろ考えようかと。
あまり需要はないとは思いますが、自分を奮い立たせるためにも定期的に勉強の進捗はブログに書こうかと思っています。
話は変わりますが、１月２日に寒川神社へ初詣行ってきました。
海老名駅から相鉄バスさんが直通バスをやっているのでそれを利用しましたが、行きはめちゃくちゃ混んでいて１時間半くらいかかりました。
家族で行ったのですが、子供たちはバス車内でもう飽きちゃってぐずぐずし始めるし親としては結構地獄でした(笑)
参拝もかなり混雑していてやばいな・・・と思ったのですが、意外とスムーズに進み３０分くらいで終わりました。
出店で広島焼を食べて、帰りもバスで帰りましたがタイミングが良くバスでは座れて道も混んでいなかったので帰りは快適でした。
混雑していて疲れましたが年始のいい思い出となりまして、また来年も元気にお参りできたら良いなと感じることができましたね。
